Симферополь

Ваш город —
Симферополь?

alt

Как отложить уплату аренды в период карантина и не попасть на пени и штрафы

Срочная новость! Президент подписал закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который обязывает арендодателей подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты. Сделать это арендодатель должен в течение 30 дней с момента, когда к нему обратится арендатор. Требования к условиям и срокам отсрочки установит Правительство. К тому же арендатор теперь вправе требовать снизить размер платы, если помещениями из-за ограничений властей в связи с пандемией пользоваться невозможно.

Образец допсоглашения смотрите в этой статье. Также читайте, как обосновать длительность отсрочки или уменьшение размера платежа.

Восемь шагов для арендатора, чтобы законно не платить во время пандемии и потом не нести за это ответственность

Нельзя отложить аренду просто сославшись на коронавирус или карантин как на форс-мажор. Что предпринять, чтобы получить арендные каникулы, снизить размер платежа, изменить или расторгнуть договор аренды, узнаете из этой статьи.

Проверьте, есть ли возможность использовать помещения

Власти постепенно ужесточают связанные с коронавирусом ограничения. Из-за этого временно закрываются магазины, фитнес-центры, офисы. В некоторых случаях вы как арендатор вправе не платить за аренду. Зависит от положений договора и оттого, кто и по какой причине принял решение о закрытии.

Закрыть помещения арендодатель решил сам — без прямого предписания властей.

В этом случае вы вправе не платить за аренду (ст. 328 ГК), поскольку не можете использовать помещения по вине арендодателя. К тому же вы вправе требовать с арендодателя компенсации убытков, иных санкций по договору и его расторжения (ст. 620 ГК). Также арендодатель, вероятно, обязан будет вернуть обеспечительный платеж — это зависит от условий договора аренды (Постановление Восемнадцатого ААС от 23.10.2015 по делу № А34-5318/2014).

Незамедлительно после закрытия обратитесь к арендодателю с уведомлением. В нем напишите, что приостанавливаете оплату аренды до момента, когда доступ в помещения контрагент восстановит.

Арендодатель может попытаться избежать ответственности — будет доказывать форс-мажор. При этом арендную плату за период закрытия все равно можете не перечислять. Доказать форс-мажор арендодателю будет сложно.

Арендодатель может закрыть помещения, чтобы решить финансовые сложности сторон. Тогда такое решение сторонам надо оформить дополнительными соглашениями: арендодатель заключит их с каждым из арендаторов.

Например, в Казахстане в связи с введением чрезвычайной ситуации закрыты все торгово-развлекательные центры сети МЕГА. При этом арендаторы на период закрытия освобождены от оплаты аренды, компенсируют только эксплуатационные расходы.

Прекратить работу арендодатель решил по прямому указанию властей.

Если помещения нельзя использовать из-за прямого запрета госоргана, вы как арендатор вправе не оплачивать аренду (ст. 328, 614 ГК), а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения. То есть он не платит неустойку, не возмещает убытки. Иные последствия могут быть прописаны в договоре

Исполнение вами как арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в ваше владение и пользование (ст. 328 ГК). Если у вас нет возможности использовать арендованное имущество по обстоятельствам, которые не зависят от вас как арендатора, это освобождает вас от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от вас обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013, Постановление Президиума ВАС от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011).

Например, приостановление деятельности торговых центров в связи с несоответствием противопожарному законодательству освобождает от оплаты аренды. Это происходит, так как вы не могли пользоваться помещениями по не зависящим от вас обстоятельствам. Отсутствие вины арендодателя не имеет правового значения (Постановление Семнадцатого ААС от 27.05.2019 по делу № А50-32634/2018).

Сейчас эти последствия со ссылками на статьи 416 и 417 ГК вы вправе применить, если арендуете площади:

  • ночных клубов, дискотек и иных аналогичных объектов, кинотеатров и кинозалов, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений. Такие объекты должны быть закрыты регионами (Поручение Правительства от 24.03.2020);
  • в государственных музеях, выставках, библиотеках, театрах, филармониях, цирках, иных организаций исполнительских искусств, кинотеатрах (Приказы Минкультуры от 16.03.2020 № 357, от 17.03.2020 № 363);
  • бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта с массовым посещением людей, которые расположены в Москве (Постановление Главного государственного санитарного врача по Москве от 20.03.2020).

Указ Президента квалифицировать как основание для освобождения от оплаты аренды не получится (Указ президента от 25.03.2020г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней»). В то же время в Москве временно приостановлена с 28 марта работа большинства магазинов, ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, салонов красоты, косметических, СПА-центров, массажных салонов, соляриев, бань, саун. Полагаем, на период закрытия указанных объектов арендаторы вправе рассчитывать на освобождение от оплаты аренды в связи с невозможностью использования помещений, если такая возможность не заблокирована условиями договора (ст. 328 ГК).

Арендатор закрыл помещения по своей инициативе.

Это не освобождает от обязанности вносить арендную плату и нести ответственности за просрочку ее оплаты (П. 13 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). Более того, договор может предусматривать неустойку за то, что не ведете деятельность.

Узнайте, полагается ли вам отсрочка оплаты

Можете не платить за аренду в этом году, если относитесь к малому или среднему бизнесу и арендуете помещения у государства (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Вы вправе требовать отсрочку. Чтобы ее получить, заключите с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды. Пропишите, что перечислять арендную плату за 2020 год будете равными частями в 2021-м. Государство не вправе вам отказать. Можете указать и иное условие, но арендодатель вправе его не согласовывать.

Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам сделать то же самое. В Москве уже отреагировали: компании, которые работают в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендуют земельные участки и нежилые объекты у города, получат отсрочку по арендной плате за апрель, май и июнь. Она будет действовать до конца года. Аналогичную отсрочку предоставят городские предприятия и учреждения, которые сдают в аренду участки и нежилые объекты.

Те компании, которые арендуют участки и площади у Москвы и приостановили свою деятельность на время режима повышенной готовности в столице, освободят от платы за аренду на период временного приостановления деятельности. Это касается тех организаций, которые заняты в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности.

Если вы арендуете помещения не у государства или муниципалитета либо относитесь к крупному бизнесу, тоже сможете добиться арендных каникул. Для этого выполните следующие шаги.

Оцените перспективы применить правила о форс-мажоре, чтобы приостановить оплату за аренду.

Форс-мажор позволяет не платить неустойку за просрочку оплаты аренды, от обязанности ее оплачивать не освобождает.

Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который власти отдельных регионов ввели на своей территории из-за пандемии, уже признали форс-мажором в Москве (П. 1.6 указа Мэра Москвы от 14.03.2020 № 20-УМ), Московской (П. 9.4 постановления Губернатора МО от 13.03.2020 № 115-ПГ), Брянской (Постановление Правительства Брянской области от 17.03.2020 № 106-п), Ивановской областях (Указ Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 № 23-уг) и ряде других субъектов. В некоторых местах форс-мажором признали не режим готовности, а именно пандемию коронавируса, например, в Архангельской области (Указ Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28-у).

Однако, чтобы применить правила форс-мажоре, вам как арендатору указанных актов властей недостаточно. Надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.

Отсутствие денег из-за падения выручки арендатора по закону не признается форс-мажором

Отсутствие денег из-за падения выручки арендатора по закону не признается форс-мажором. Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам, банки не прекращают осуществлять операции. Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится.

Не исполнять обязательства со ссылкой на форс-мажор нельзя. Обстоятельства непреодолимой силы освобождают не от обязанности выполнять условия договора, а лишь от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение (П. 3 ст. 401 ГК). Например, не придется возмещать убытки или платить неустойку за просрочку.

Чтобы убедить арендодателя не начислять вам неустойку за просрочку оплаты в период пандемии, предоставить вам отсрочку или снизить размер платы, ссылайтесь не только на форс-мажор, но также используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Как его применить, узнаете в статье ниже. Если хотите проверить, получится ли с помощью форс-мажора приостановить оплату, выполните следующие три шага.

Проанализируйте условия договора о форс-мажоре.

  • Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств. Часто договоры аренды предусматривают право на односторонний отказ, если форс-мажор длится более нескольких месяцев.
  • Отправляйте уведомление всеми возможными способами: и обычной почтой, и электронной. Бумажные письма отправляйте по адресу контрагента в ЕГРЮЛ, если в договоре не указан другой адрес для направления письменной корреспонденции.
  • Посмотрите, есть ли в договоре условие, что вы как арендатор освобождаетесь от обязанности по оплате, если не можете использовать помещение. Если такое условие есть, сможете не платить за аренду, если будет введен законодательный запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры. Похожее ограничение ввели в Москве: приостановили работу развлекательных центров, кинотеатров и ночных клубов, хотя формулировка из нового указа мэра Москвы закрытие таких объектов не предполагает (Указ Мэра Москвы от 25.03.2020 № 28-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ»).

Соберите доказательства форс-мажора

Чтобы убедить контрагента предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.

Сертификат о форс-мажоре. Его выдает Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам. По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре ТПП откажет. Но если договор содержит отсылку к этому документу, получите отказ ТПП, чтобы соблюсти условия договора и зафиксировать факт обращения.

Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России вновь выдают региональные ТПП. Это заключение может существенно усилить позицию стороны в суде, но не будет для него обязательным. Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.

Уведомите контрагента о форс-мажоре.

  • Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить контрагента, смотрите в договоре.
  • Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от ответственности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления. Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.
  • В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые:
  • прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы;
  • устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.

Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Вам не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. К договорам аренды в ситуации ограничений из-за пандемии более применим механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Чтобы его применить, должны быть соблюдены одновременно четыре условия.

  1. Когда заключали договор, ни вы, ни контрагент не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса.
  2. Вы не могли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения после их возникновения.
  3. Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но существенно затруднена.
  4. Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несете вы как арендатор.

Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении или расторжении договора. До момента изменения или расторжения договора вы как арендатор должны исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность за просрочку оплаты.

При расторжении суд распределит между сторонами расходы, которые понесли в связи с исполнением договора за период до его расторжения. То есть суд может снизить размер как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку в оплате за аренду.

Предложите арендодателю заключить допсоглашение к договору аренды.

Президент подписал закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который обязывает арендодателей подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты. Сделать это арендодатель должен в течение 30 дней с момента, когда к нему обратится арендатор. Требования к условиям и срокам отсрочки установит Правительство. К тому же арендатор теперь вправе требовать снизить размер платы, если помещениями из-за ограничений властей в связи с пандемией пользоваться невозможно.

Используйте форс-мажор и существенное изменение обстоятельств, чтобы инициировать переговорный процесс с арендодателем не только об отсрочке. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать с арендодателем в судебные споры. Суды на практике с крайней осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.

Рассмотрите возможность заключения с арендодателем соглашения на основе взаимных уступок. Возможные варианты уступок помимо отсрочки:

  • отмена арендных платежей на определенный срок;
  • снижение арендной ставки на определенный срок;
  • переход на переменную арендную ставку, например, в проценте от выручки;
  • перенос даты аренды помещения для мероприятия.

Арендаторы помещений в торговом центре или офисном здании могут объединиться для того, чтобы сформировать единую позицию в переговорах с арендодателем и ее усилить.

Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией коронавируса для вас и контрагента. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденности.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ: «Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента.

Статья подготовлена редакцией журнала «Юрист компании».

Данная статья скопирована на сайте Журнала Финансовый Директор (электронная версия) https://e.fd.ru/807013, № 4, 2020г.

Данная статья используется исключительно для некоммерческих целей и носит информационный характер.